VEFA : DES AVANTAGES ET DES INCONVÉNIENTS
Dans le cadre du contrôle des comptes et de la gestion d'un bailleur social, la CRC a examiné le recours à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), qui présente à la fois des avantages, comme la simplification de l’acquisition foncière et la réduction des délais de production, et des inconvénients, tels que la moindre maîtrise sur la conception des logements et la dépendance vis-à-vis des promoteurs privés.
1. Les avantages du recours à la VEFA
Le recours à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) présente plusieurs avantages pour les bailleurs sociaux.
D’une part, la VEFA permet d’éviter les difficultés liées à la recherche et à l’acquisition de foncier, en particulier dans des zones tendues où les conditions économiques de réalisation d’opérations en maîtrise d’ouvrage directe (MOD) sont de plus en plus contraignantes. Le foncier étant porté par le promoteur privé, le bailleur social est exonéré de cette étape structurante et risquée.
D’autre part, la VEFA favorise l’intégration du logement locatif social au sein des programmes immobiliers privés. En application de la loi SRU, les promoteurs sont tenus de réserver une part de leurs opérations au logement social, ce qui contribue à la mixité sociale et à une meilleure insertion urbaine des logements produits.
Enfin, ce mode de production permet des délais de réalisation plus courts. Les promoteurs privés n’étant pas soumis aux règles du code de la commande publique, les phases de conception et de réalisation sont généralement accélérées par rapport aux opérations conduites en maîtrise d’ouvrage directe par les bailleurs sociaux.
2. Les inconvénients et limites du recours à la VEFA
Toutefois, le recours à la VEFA ne présente pas que des avantages.
En premier lieu, ce mode de production réduit la maîtrise du bailleur social sur la conception des opérations. Les choix architecturaux, techniques et parfois programmatiques sont largement définis par le promoteur, ce qui peut limiter l’adaptation des logements aux besoins spécifiques du bailleur ou à ses standards patrimoniaux de long terme.
En deuxième lieu, la VEFA constitue davantage une solution d’opportunité qu’un levier stratégique structurant. Comme l’a indiqué la direction du bailleur, son usage dépend principalement des conditions du marché et des opportunités foncières offertes par les promoteurs, ce qui peut entraîner une production moins maîtrisée et moins prévisible.
Enfin, le recours important à la VEFA peut engendrer une dépendance accrue vis-à-vis des opérateurs privés et réduire la capacité du bailleur à développer une expertise interne en matière de maîtrise d’ouvrage directe, pourtant essentielle pour piloter durablement sa politique de production de logements sociaux.
ROD, SA d'HLM Promologis (Haute-Garonne), p. 30 et suiv.